ŠFRB - hypotéka s úrokom 1% - čo si o tom myslím ja

Predstavte si, že vám niekto dnes povie: „Tu máš úver s garantovaným úrokom 1% na 40 rokov.“

Znie to úžasne, však? V časoch, keď v komerčných bankách bojujeme o každú desatinu percenta, pôsobí Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) ako finančný zázrak. Nedávno som bola na ich Dni otvorených dverí (august 2026) a opäť som si potvrdila jednu vec: ŠFRB je vynikajúci nástroj, ale definitívne nie je pre každého.

Ak nad ním uvažujete, tu je môj osobný pohľad na to, čo vás čaká, pre kým sa to oplatí a kedy je lepšie zvrtnúť sa na opätku smerom k klasickej banke.

1. Prvá skúška: Trpezlivosť (a chápavý predávajúci) Od podania žiadosti po moment, kedy peniaze reálne odídu na účet, môže prejsť pokojne aj pol roka. Ak kupujete byt od cudzieho človeka z inzerátu, ktorý sa ponáhľa, s 99 % pravdepodobnosťou vás pošle do hája.

Pre koho to funguje? Pre tých, ktorí kupujú nehnuteľnosť napríklad v rámci rodiny, alebo majú predávajúceho, ktorému peniaze vôbec neponáhľajú.

A dôležitý detail: K žiadosti musíte už na samom začiatku pripojiť podpísanú kúpno-predajnú zmluvu. Riskujete teda, že zmluva bude „visieť“ vo vzduchu dlhé mesiace.

2. Druhá skúška: Byt vs. Dom: Prečo je byt pri ŠFRB oveľa jednoduchšia cesta S limitom do 180 000 € sa dnes už pekný byt kúpiť dá. S domom je to podstatne komplikovanejšie:

Ak chcete stavať, pozemok musíte už vlastniť. A pozor – bez akýchkoľvek tiarch či hypotéky! ŠFRB vám pozemok neprefinancuje. Byrokracia vopred: Musíte mať vybavené kompletne všetky úrady, projekt aj právoplatné stavebné povolenie.

Svojpomocne? Zabudnite. Ak si chcete dom staviť sami s rodinou a kamarátmi, ŠFRB vám preplatí len materiál, prácu nie. Oplatí sa preto najať stavebnú firmu. Lenže... nájdite firmu, ktorá bude trpezlivo čakať pol roka na štátne peniaze.

A ako "bonus", počas výstavby je potrebné založiť dočasne inú nehnuteľnosť.

Ak dom chcete kúpiť. už skolaudovaný, v znaleckom posudku musí byť rozdelená hodnota pozemku a domu. Opäť, pozemok sa cez ŠFRB nedá prefinacovať, iba dom. Aj to sú dosť prísne podmienky, čo sú ochotný prefinancovať, a čo nie. Bazén - nie, garáž - nie, technická infraštruktúra - nie, nebytové priestory - nie, niečo špecifcké - nie.

3. Tretia skúška: Obmedzený fond a nekompromisné pravidlá Žiadosť treba podať čo najskôr v danom roku (otvára sa to 15. januára). Balík peňazí od štátu je obmedzený – ak zaváhate a podáte žiadosť neskôr, fond sa jednoducho vyčerpá a vy musíte čakať na ďalší rok.

Okrem toho ako žiadateľ musíte splniť tieto podmienky: Žiadne dlhy: Podmienky sú v tomto rovnako prísne ako v banke. Nesmiete mať meškania na iných úveroch, exekúcie, ani dlhy v Sociálnej či zdravotnej poisťovni.

Zákaz prenájmu: Zaujímavosťou je, že nehnuteľnosť môžete žiadať, aj keď už inú vlastníte. Avšak tú, ktorú kúpite cez ŠFRB, nesmiete prenajímať.

Prísne sa posudzuje aj strop a spodná hranica vášho príjmu (za minulý rok aj posledný kvartál).

Pre kého je teda ŠFRB skutočný jackpot? Z môjho pohľadu má táto štátna podpora obrovský zmysel pre špecifické skupiny ľudí – napríklad pre ŤZP osoby s nekonečnou trpezlivosťou.

Práve kategória ŤZP je pre mňa osobne srdcovou témou (a mám k nej z osobného života blízko). Pri ŤZP žiadosťach totiž neplatí vekové obmedzenie a fond vie prefinancovať až 100 % z hodnoty nehnuteľnosti (do spomínaných 180 000 €). Splácať môžete až do 65. roku života. Ak máte v domácnosti ŤZP osobu a dostatok času, 1% garantovaný úrok je neskutočná úspora.

Môj záver? Pre väčšinu ľudí je stále výhodnejšie, rýchlejšie a menej stresujúce riešiť štandardnú hypotéku cez banku. Ak však spĺňate kritériá, máte pevné nervy a čas, ŠFRB dokáže ušetriť desiatky tisíc eur.

Uvažujete nad vlastným bývaním a neviete, či je pre vás lepšia klasická banka, alebo by ste mohli dosiahnuť na podmienky ŠFRB?

Každá situácia je iná a diabol sa skrýva v detailoch. Ak si myslíte, že by ŠFRB mohlo byť riešením práve pre vás, napíšte mi správu. Pozrieme sa na vaše možnosti a zistíme, ktorou cestou sa vám oplatí vybrať.